Что выгоднее: арендовать или покупать недвижимость?

В наше время все больше людей, особенно живущих в крупных городах, арендуют жилье. И если раньше аренда была не выбором, а скорее необходимостью в условиях сложности покупки своей квартиры, то сейчас даже обладатели высокого дохода все чаще предпочитают арендовать понравившееся жилье в удобном для них районе. В статье мы попытались проанализировать, насколько выгодна аренда недвижимости по сравнению с покупкой, учитывая ипотеку, а также рассмотрели ряд субъективных факторов, влияющих на выбор потенциальных покупателей и арендаторов.

Большинство квартир сейчас приобретается по ипотечному договору: человек платит первоначальный взнос, как правило, от 15 до 50%, а оставшуюся сумму выплачивает в течение 5-20 лет с процентами по кредиту. После выплаты всей суммы квартира переходит в полную собственность владельца. Западные эксперты уже давно говорят о преимуществах аренды перед ипотекой, аргументируя это слишком высокой стоимостью недвижимости по сравнению с арендными ставками. Покупая квартиру по завышенной цене, в рамках ипотечного договора в течение 20 лет вы выплачиваете банку в два, а то и в три раза больше ее реальной стоимости. Если к этой сумме добавить расходы на проведение капитального ремонта, выплату налога на недвижимость, а также учесть возможное падение реальной стоимости квартиры, вследствие ее устаревания, траты на приобретение собственного жилья могут показаться действительно огромными.

При сравнении ипотеки и аренды важно учитывать несколько факторов и показателей, которые для разных регионов могут значительно различаться: размер арендной платы; стоимость квартиры, которую планируете купить; имеющаяся сумма для внесения первоначального взноса по ипотеке; процентная ставка по ипотеке. Если же вы параллельно с арендой квартиры планируете откладывать деньги на собственное жилье, следует учитывать также процент по банковскому вкладу. Многие люди, выбирая между арендой и ипотекой, рассматривают вариант, при котором, платя аренду, они параллельно будут откладывать деньги на покупку собственного жилья. В данном случае важно посчитать, высока ли будет переплата по ипотеке при платеже, равном арендной плате.

К примеру, вы собрались приобрести квартиру в Москве стоимостью 5 000 000 рублей. У вас есть 30% средств на первоначальный взнос – 1 500 000 рублей. При процентной ставке в 10% на 15 лет ежемесячный платеж составит 37 611 рублей, а переплата по кредиту – 3 270 012 рублей. Если же вы в течение 15 лет будете снимать квартиру в аренду, тратя в среднем, 35 000 рублей в месяц, а 1 500 000 рублей положите в банк на 1 год под 8%, затем увеличившуюся сумму положите еще на год под 8% и так далее, через 15 лет у вас на счету будет сумма, превышающая 5 000 000 рублей.

С покупкой квартиры в регионах ситуация примерно такая же. Приобретая квартиру, в среднем, за 2 000 000 рублей, вы платите 30% первоначальный взнос в размере 600 000 рублей, ежемесячный платеж в данном случае составит 15 044 рубля, а переплата по кредиту – 1 308 005 рублей. Снимая квартиру в аренду за 15 000 рублей в месяц, и положив 600 000 рублей в банк, через 15 лет вы можете заработать в среднем около 2 000 000 рублей.

Важно учесть, что за 15 лет квартира в ипотеке устареет, вам придется вкладываться в капитальный ремонт, платить налог на недвижимость и так далее. Таким образом, при разумном инвестировании средств, с финансовой точки зрения аренда квартиры выгоднее ипотеки.

Экспертами подсчитано, что на сегодняшний день сдавать квартиру в аренду менее выгодно, чем зарабатывать на банковских вкладах и других долгосрочных инвестициях. Они опираются на показатели коэффициента валовой арендной платы.

Например, при стоимости квартиры в 6 миллионов рублей, ее ежемесячный арендный платеж составит примерно 30 000 рублей, итого в год – 360 000 рублей. Соотношение цены квартиры к сумме ее годовой аренды без сопутствующих расходов составит 6 000 000 / 360 000 = 16,6. Получается, при сдаче квартиры в аренду без учета выплаты налогов и иных сопутствующих расходов на возврат ее стоимости уйдет 16,5 лет. Если сумму в 6 000 000 положить в банк под 8% годовых, то удвоить ее можно менее, чем за 12 лет без иных расходов.

Таким образом, для большинства регионов инвестиционная привлекательность недвижимости – довольно низкая, и квартира, приобретенная исключительно для сдачи в аренду, окупается очень медленно. Конечно, это не касается случаев, когда недвижимость, к примеру, досталась вам в наследство или в дар – здесь вы платите лишь налоги и получаете ежемесячный платеж от арендаторов.

Можно привести довольно весомый аргумент против аренды: снимать жилье на пенсию практически невозможно. Получается, если вы всю жизнь прожили на съемных квартирах и не озадачились покупкой своей, а также вам не повезло получить недвижимость в наследство, в пожилом возрасте вы окажетесь на улице? Конечно, это самый печальный сценарий. Речь идет скорее о возрасте арендаторов в 25-35 лет. Именно в это время люди все чаще задумываются о возможности приобретения собственного жилья. Преимущество аренды в краткосрочном периоде заключается в том, что отсутствие обязательных платежей по ипотеке позволит молодому человеку быть более мобильным в решениях и выборе занятий, которые принесут стабильный доход в долгосрочной перспективе. Инвестиции в самообразование, свобода передвижения и отсутствие «тяжелого груза» в виде ипотеки могут позволить построить хорошую карьеру, которая принесет высокий доход, позволяющий впоследствии приобрести достойное жилье примерно к тому же времени, к которому человек бы заплатил последний платеж по ипотеке, взяв ее в юности.