Договор найма: какие документы проверить у хозяина и на что обратить особое внимание

Наконец, вы нашли квартиру, которая отвечает вашим запросам. Дело за малым – осталось заключить договор. Но здесь вас ждет множество подводных камней. Как убедиться в том, что перед вами собственник квартиры, а не мошенник, сдающий чужую недвижимость без ведома хозяев? Как обезопасить себя от внезапного требования одного из владельцев покинуть квартиру? Как удостовериться в том, что квартиру, которую вы сняли, не арестует банк? В этой статье мы разберемся, какие документы должен предоставить наймодатель и на что следует обратить особое внимание, чтобы избежать рисков при заключении договора.

К сожалению, после подписания договора и внесения платы за первые месяцы проживания, может выясниться, что жить в этой квартире вам не суждено. Наниматели часто становятся жертвами мошенничества и собственной невнимательности.

Возможны следующие неприятные варианты развития событий:

Появляется настоящий собственник квартиры, который и не собирался сдавать ее внаем. Если договор был заключен с человеком, не имеющим прав на помещение, то такой договор считается недействительным. Увы, вам придется покинуть квартиру и попрощаться с деньгами.

Квартира является предметом судебных тяжб. И по окончании разбирательств законные владельцы жилья имеют право выселить нанимателей.

Квартиру сдал один из членов семьи, не имеющий на это права. Если, например, квартира приобретена в браке, то распоряжаться ею имеют право оба супруга. В таком случае договор, заключенный только с одним из них (без дополнительного соглашения), является недействительным.

Договор найма, заключенный с представителем собственника, недействителен. В таком случае вас также могут попросить освободить жилье без возвращения денежных средств.

- Попросите предоставить паспорт и свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру.

- Сверьте паспортные данные, чтобы убедиться в том, что вы общаетесь именно с собственником.

Данные в свидетельстве могут не совпадать с паспортом, если собственник менял паспорт. Поищите данные прежних паспортов на последней странице нового документа.

Важное уточнение: С 15 июля 2016 года вместо свидетельства о регистрации права собственности выдается выписка из Единого государственного реестра прав или Единого государственного реестра недвижимости. Если квартира приобретена до этого периода, собственник должен предоставить свидетельство, после – выписку.

- Внимательно изучите графу «Объект права» в свидетельстве о регистрации права собственности (или заменяющего его документа). Если у квартиры один собственник, то в этой графе указывается вся жилплощадь. Если же собственников несколько, то будут соответствующие пометки, например «½ (одна вторая) доли в праве собственности». На обратной стороне документа в таком случае будут указаны прочие собственники квартиры.

Договор найма такой квартиры заключается либо со всеми собственниками сразу, либо с одним из них (или их законным представителем), которому остальные передадут нотариально заверенные доверенности на заключение договора.

- Уделите внимание пункту Ограничения (обременения) права» выписки из ЕГРП/ЕГРН, чтобы удостовериться в том, что квартира не взята в ипотеку.

Ипотека – это залог недвижимого имущества. Следовательно, пока не погашен кредит, квартира принадлежит не лицу, с которым заключается договор, а банку. В случае если наймодатель не сможет выплатить кредит, банк имеет право потребовать от вас освободить квартиру.

Если вы все же намерены снять эту квартиру, поинтересуйтесь у наймодателя, какую сумму он выплачивает по кредиту. Вполне возможно, эта сумма равна вашей ежемесячной плате. Тогда, если вы добросовестно будете вносить плату за проживание, риск того, что у наймодателя возникнут проблемы с банком, а у вас – с поиском нового жилья, значительно снизится.

- Если собственник состоит в браке, сравните дату штампа в паспорте о заключении брака с датой регистрации права собственности.

Квартира, приобретенная в браке, – это совместная собственность обоих супругов. Из этого следует, что квартира принадлежит двум собственникам. В таком случае договор заключается с обоими супругами единовременно, либо с одним из них, имеющим на руках нотариально заверенное согласие на сделку от второго супруга.

Попросите предоставить нотариальную доверенность от собственника с правом сдачи квартиры. На сайте Федеральной нотариальной палаты (http://reestr-dover.ru) можно проверить, действительна ли доверенность. Внимательно изучите документ:

- Проверьте, совпадают ли паспортные данные законного представителя в доверенности с данными в его паспорте и соответствуют ли данные собственника указанным в документе о регистрации права собственности.

- В доверенности и в графе «Объект права» документа о регистрации права собственности должно быть одно описание квартиры.

- Удостоверьтесь в том, что документ наделяет доверенное лицо правом на заключение договора найма.

- Убедитесь в том, что документ действителен. Доверенность актуальна ровно год с момента ее подписания, если не обозначен иной срок действия. Если же даты подписания нет, доверенность недействительна.

Помните о том, что даже родственники собственника не имеют права заключать договор найма без нотариально заверенной доверенности!

Если после проверки всех предоставленных наймодателем документов сомнения вас не покинули, можно запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости.

1. Внимательно проверить документы о регистрации права собственности: сверить описание квартиры и личные данные.

2. Договор подписывать с собственниками или их законным представителем при наличии доверенностей. Сверить паспортные данные, полномочия доверенного лица и срок действия доверенности.

3. Уточнить, не находится ли квартира под залогом.

4. Подписывать договор в присутствии обоих супругов или одного из них при наличии нотариально заверенной доверенности от второго.

5. При малейшем сомнении заказать выписку из ЕГРН.

Рекомендуем сделать и сохранить копии всех указанных документов.