Как не переплачивать налоги за сдачу квартиры в аренду

Сегодня все больше собственников квартир выбирают официальный порядок cдачи квартиры в аренду, заключая с квартирантами договор. Выбирая такой вариант, арендодатель обязуется заплатить налог на доход, полученный от съемщиков жилья. Рассказываем, каким образом можно сэкономить на налогах и не нарушить закон.

В настоящее время в России наиболее распространены три схемы, применимые при уплате собственником налога на доход от сдачи квартиры в аренду:

– Налог на доходы физических лиц (НДФЛ);

– Упрощенная система налогообложения для индивидуального предпринимателя
(УСН для ИП);

– Патентная система налогообложения для индивидуального предпринимателя
(ПСН для ИП).

В случае, если арендодатель – физическое лицо, ему необходимо уплатить НДФЛ в размере 13% от суммы, полученной от квартирантов в течение года. Однако, если арендодатель проживал в России менее 183 дней в году, то ему придется заплатить повышенный НДФЛ в размере 30%.

Для оплаты этого налога вы потратите минимум времени, все очень просто – подаете в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ вместе с документами, подтверждающими, что вы – собственник или распорядитель квартиры, а также с договором о найме жилого помещения, где указана сумма ежемесячной арендной платы.

Таким образом, если вы сдаете квартиру за 30 000 рублей в месяц и проживаете в России более 183 дней в году, сумма налога за 12 месяцев составит 46 800 рублей (13% от 360 000 рублей).

Упрощенной системой налогообложения могут пользоваться только индивидуальные предприниматели – для них предусмотрен налог в размере 6% от годового дохода. Для уплаты налога необходимо заполнить декларацию и 1 раз в квартал перечислять средства в налоговый орган. Таким образом, если вы оформите ИП и в этом статусе будете сдавать квартиру, то сумма налога по итогам года значительно уменьшится, по сравнению со схемой НДФЛ.

В то же время, вне зависимости от дохода для ИП предусмотрены следующие фиксированные платежи:

– 800 рублей – единовременная пошлина за регистрацию ИП;

– 6 884 рубля – ежегодный взнос на обязательное медицинское страхование;

– 29 354 рубля – ежегодный страховой взнос в пенсионный фонд;

По итогам года, вы не можете заплатить государству сумму меньше страховых взносов. Если же сумма налога превышает сумму страховых взносов, вы платите налог плюс 1% в пенсионный фонд от суммы дохода, превышающей 300 000 рублей.

К примеру, сдавая квартиру за 30 000 рублей в месяц в статусе ИП, вы обязаны уплатить налог в размере 21 600 рублей (6% от 360 000 рублей). Поскольку сумма фиксированных страховых взносов составляет 36 238 рублей (6 884 + 29 354), вы выплачиваете эту сумму – она больше налога и не плюсуется с ним. Таким образом, при сдаче квартиры за 30 000 рублей в месяц в качестве ИП налоговые расходы составят 36 238 рублей. Однако, следует помнить о сопутствующих расходах ИП – к примеру, одно платежное поручение ИП в банке может стоить 100 рублей. Кроме того, многие платят за бухгалтерское обслуживание ИП и т.д. В среднем, подобные сопутствующие расходы могут составлять 10 000 рублей в год и выше.

Эксперты отмечают, чем дороже вы сдаете свою квартиру, тем выгодней делать это в статусе ИП, по сравнению со схемой НДФЛ, не говоря уже о случаях, когда вы сдаете несколько квартир – здесь упрощенная система налогообложения значительно сэкономит ваши средства.

При патентной системе налогообложения индивидуальный предприниматель приобретает патент на аренду, который представляет собой 6% от потенциального дохода. Размер патента зависит от площади жилья и его расположения. Патент приобретается на срок от 1 до 12 месяцев.

Заплатить патент необходимо в 2 этапа:

– 1/3 от суммы в течение 5 дней после приобретения;

– 2/3 от суммы за 30 дней до окончания налогового периода.

Налоговая декларация при применении такой схемы не сдается, ведется лишь книга учета доходов и расходов. В то же время, индивидуальный предприниматель не освобождается от уплаты обязательных страховых взносов.

В каждом городе и даже районе стоимость патента – разная. К примеру, патент на сдачу квартиры площадью до 50 кв. м. в Центральном административном округе г. Москвы в 2018 году стоит 27 000 рублей. Каждый собственник может сравнить стоимость патента для своего жилья с предполагаемыми налоговыми расходами по схемам с НДФЛ и УСН и выбрать наиболее подходящую. По подсчетам экспертов, патентная система выгодна для арендаторов, сдающих дорогое жилье, стоимостью свыше 150 000 рублей в месяц.

В случае, когда вы сдаете жилье в аренду с помощью «Арендатики», можете быть уверены, что сведения об условиях и сумме договора аренды не будут переданы третьим лицам. Это коммерческая тайна, регулируемая Федеральным законом о Коммерческой тайне, и она может быть раскрыта только по требованию суда. Способ налогообложения в данном случае также выбирает исключительно собственник.

Если вы еще обдумываете, какой вариант налогообложения выбрать, воспользуйтесь помощником по налогам Арендатики, который позволит рассчитать потенциальный налог при сдаче квартиры в аренду. При расчете можно указать e-mail – результаты придут на вашу почту.